1가구 2주택 양도소득세 총 정리

부동산과 관련된 세금 계산은 일반인들이 계산을 하기에 정말 복잡합니다. 양도세는 부동산을 매도할 때 발생하는 세금으로 1가구 1 주택이라면 문제가 없지만 다주택을 보유한다면 정확히 알고 대비해야 손해를 보지 않는데요. 많은 분들이 특히 양도소득세 계산이 너무 어렵다고 말씀하십니다. 1가구 2주택일 때 양도소득세 계산방법을 알아보고 일시적 1가구 2주택 양도소득세에 대하여 자세히 알아보는 시간을 갖겠습니다.

 

 

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지난 몇년 동안 부동산 투기 억제를 위한 수많은 부동산 대책이 나왔습니다. 많은 분들이 관심을 갖고 계시는 부분은 세금과 대출 여부에 관한 부분이신데요. 복잡한 양도세 계산을 쉽게 할 수 있는 방법을 알아보시면 도움을 받으실 수 있습니다.

 

1가구 2주택 양도소득세

양도소득세란?

부동산을 매도할 때 그 차익에 대하여 부과되는 세금입니다. 예를들면, 2년 전 5억에 구입한 아파트가 10억이 되어 매도했다면 차액 5억에 대한 이익에 대한 세금을 부과하는 것이 바로 양도소득세입니다.

 

매매거래 후 직접 신고하여야 하며 그 금액은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 납부해야 합니다. 만약 기한 내 납부하지 않을 때는 가산세가 부과될 수 있다고 합니다.

 

양도세를 얼마나 절세했느냐에 따라 수익률이 달라지기 때문에 절세를 고려한 투자가 정말 중요한데요. 양도세를 감안한 전략은 부동산 매매의 필수입니다.

 

양도소득세 계산

 

양도소득세 계산기

 

 

1가구 2주택이라면 양도소득세 계산기를 이용하면 쉽게 계산이 가능합니다. 주택, 분양권, 입주권, 비사업 토지 등에 대하여 확인이 가능하고 1 주택자, 2주택자, 그 이상 등의 항목을 입력하면 계산 결과를 바로 확인할 수 있습니다.

 

매도하려는 부동산의 소재지(조정대상지역 여부)를 입력하고 공동명의 등의 해당되는 항목을 선택합니다. 취득가액과 양도가액, 소요경비, 취득일자, 양도일자 등을 직접 입력하면 즉시 양도소득세를 확인하실 수 있습니다.

 

 

양도소득세율

 

 

2022년 양도소득 세율표

 

 

위 사이트에서 양도소득세 세율 변동을 확인할 수 있습니다. 기본 세율과 부동산에 관한 권리, 기타 자산의 세율, 다주택자 중과 및 비사업용 토지 세율 적용, 국내외 주식 소득세, 파생상품의 소득세 등의 상세 내용을 확인하실 수 있습니다.

 

1. 보유기간별

2년 미만 단기 주택의 양도 소득세율이 1년 미만은 70%이며 2년 미만은 60%입니다. 2년 이상은 기본세율이 적용되지만 분양권은 무조건 2년 이상을 보유해도 60%의 세금을 내야 합니다.

 

다주택자라면 중과세율이 높습니다.

• 2주택 기본세율+20%
• 3주택 기본세율+30%

 

부동산 투기를 방지하기 위해 단기 보유 및 분양권의 세금이 높아졌으며 중과세율도 10% 인상되었습니다.

 

2. 기본세율

기본세율은 아래 표를 참조하시면 도움이 됩니다.

과세표준(양도차액)	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	해당없음
1,200만원 초과 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 1억 5천만원 이하	35%	1,490만원
1억 5천만원 초과 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원

 

3. 공제항목

1) 기본공제

기본 공제는 1년에 인당 250만 원 공제되는 항목입니다.

 

2) 필요경비

필요경비는 취득 시 발생한 비용으로 취득세, 법무사 비용, 취득 중개 수수료 등과 양도 중개 수수료, 양도 소득세 신고 수수료, 수리비용(발코니 확장, 새시 공사, 바닥 공사, 난방 시설 및 보일러 교체, 시스템 에어컨 설치, 방 확장공사 등)의 지출 내역을 증빙하면 됩니다.

 

3) 장기보유 특별공제

말 그대로 장기 보유 시 추가로 공제해주는 부분입니다. 보유기관과 거주기간이 합산되어 적용됩니다.

 

4. 고가주택

기존 9억 초과 주택에서 최근 12억 초과의 주택으로 기준이 변경되어 12억이 넘는 주택은 1 주택이어도 비과세 혜택을 받을 수 없으며 양도세를 내야 합니다.

 

일시적 1가주 2주택 비과세 요건

비과세는 세금을 내지 않는 것을 의미합니다. 일시적 1세대 2주택이라면 취득한 시점과 조정지역 내 인지에 따라 조건이 달라집니다.

 

• 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상 경과 후 다음 주택을 취득할 것
• 양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유
• 다음 주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도할 것(조정지역은 취득 기간에 따라 상이함)
  
  

종전주택	다음주택	중복보유 허용기간
조정지역	조정지역	2018년 9월 13일 이전 취득	3년내 매도
		2018년 9월 14일~ 2019년 12월 16일 취득	2년내 매도
		2019년 12월 17일 이후 취득	1년내 매도 & 1년내 전입
조정지역	비조정지역	3년내 매도
비조정지역	조정지역
비조정지역	비조정지역

 

비조정지역 일시적 2주택

1가구 1주택이라면 양도가 12억 원 이하일 때, 그리고 2년 이상 보유 시 양도소득세는 비과세 혜택을 받게 됩니다. 1가구가 이사를 위해 다음 주택을 매수하게 된다면 기존 주택의 보유가 2년 이상이고 3년 이내에 기존주택을 매도할 때 비과세 혜택을 받게 됩니다.

 

조정지역 일시적 2주택

조정지역에서는 다음 주택의 취득기간에 따라 매도 시점이 달라지게 됩니다. 또한 현재는 분양권 및 입주권이 주택수에 포함되기 때문에 조정지역에서의 부동산 매수를 해야 한다면 신중하게 기간을 정확히 파악해야 하는데요.

 

다음 주택(대체주택)을 2018년 9월 13일 이전 취득했다면 취득일로부터 3년 이내에 매도하면 비과세 조건이 되지만 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일까지 취득 시라면 취득일로부터 2년 내 매도해야 합니다. 또 2019년 12월 17일 이후 취득한 주택, 분양권, 입주권 등은 취득일로부터 1년 내 매도해야 하며 1년 내 전입해야 합니다.

 

결혼으로 인한 일시적 2주택

1주택을 각각 가진 사람이 결혼을 하여 2주택자가 되었다면 혼인신고일을 기준으로 5년이내에 2주택 중 1주택을 매도시 비과세 혜택이 됩니다. 단, 매도하려는 주택에서 2년이상 거주했을 때 대상이 됩니다.

 

증여로 인한 일시적 2주택

부모의 사망 등으로 2주택자가 되었을 때 종전주택을 3년 이내에 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때 보유기간은 2년 이상이고 주택의 가격은 9억 이하여야 합니다.

 

정리

지금까지 1가구 2주택 양도소득세 및 일시적 2주택 비과세 조건을 알아봤습니다. 복잡해보시는 세금이지만 자세히 따져보니 어렵지 않게 계산을 하고 이해할 수 있었습니다.