12.16 부동산 대책 주택시장안정화방안

12.16 부동산 대책 주택시장안정화방안 총정리

1년 3개월만에 정부의 부동산 대책이 발표되었습니다.

지난해 9.13대책이 효과가 없자 정부는 더욱 센 규제로

부동산 투자를 압박한다는 대책을 발표한 것인데요.

이번 부동산 대책은 금융과 세금 그리고

분양가 상한제 까지 함께 묶은

초고강도 대책이라고 하는데 어떤 내용인지

모두의 정보에서 알아보겠습니다.

작년보다 집값이 안정되었다고 주장했던 정부는

기습적으로 초고강도의 부동산 대책을 냈습니다.

 

최근 분양가 상한제와 종합부동산세 과세라는

강력한 조치에도 불구하고 서울의 아파트 값이

24주 연속 상승했기 때문으로 평가되고 있는데요.

이번 정부에서는 2017년 6.18 대책, 8.2대책

2018년 9.13대책에 이은 4번째 대책입니다.

지난 대통령의 국민과의 대화 이후 본격적으로

부동산 대책 마련에 착수했다고 하는데

그 결과가 이번 12.16 대책으로 나왔습니다.

1. 투기적 대출수요 규제 강화

(1) 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

: 9억원 이하분 LTV 40% 적용/9억원 초과분 LTV 20% 적용

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② 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

: 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*에 대하여 투기지역‧투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지

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③ DSR*(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화

: 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용* [은행권] 40% [비은행권] 60% (→단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정)

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④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화

고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고,

ㅇ 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여

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⑤ 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

: 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역+투지과열지구 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지

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⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

: 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화

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(2) 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

: 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청

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② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

: 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수

2. 주택보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

(1) 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화

① 종합부동산세 세율 상향조정

: 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p～0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p～0.8%p)

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② 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정

: 조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200% → 300%로 확대

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③ 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대

: 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담 경감

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④ 공시가격 현실화율 제고

: ‘20년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고

* (공동주택 시세 9∼15억원) 70% (15∼30억원) 75% (30억 이상) 80% 수준까지 반영

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(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

① 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

: 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가 

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②2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 (기 발표)

: ’18년 9.13대책에 따라, 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 적용(’20.1.1 시행) 

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③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

: 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택

* 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장

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④ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

: 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1주택 비과세 혜택

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⑤ 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

: 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함

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⑥ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

: 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상(1년 미만: 40% → 50%, 1년 ~ 2년 기본세율 → 40%)

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⑦ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 

: 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

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3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립

(1) 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

집값 상승을 선도한 서울 13개구 全지역 및 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동 추가 지정

ㅇ(집값 상승 선도지역) 서울 집값 상승 선도 13개구*(서울 평균 or 수도권 평균 1.5배 상회) 全지역 및 과천·광명·하남 13개동 지정

* ’19.7월 이후 선도지역 : 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진(13개구, 노원·금천·동대문은 상대적으로 시장 영향력이 낮아 제외)

ㅇ (정비사업 등 이슈지역) 주요 정비사업 이슈 등이 있는 구(區) 중 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구(강서·노원·동대문·성북·은평) 37개동 지정

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(2) 시장 거래 질서 조사체계 강화

① 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증

: 자금조달계획서 등을 활용하여 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사

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② 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화

: 국토부·감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 부동산 조사 전담 특사경 인력을 증원(現 6명) 배치하여 불법행위 단속(’20.2월)

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③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화

: 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억 이상 주택 및 非규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 확대(시행령)

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④ 자금조달계획서 증빙자료 제출

: 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출토록 함*

* (예시) ① 자기자금(소득금액증명원 등), ② 현금·금융기관 예금액(증빙 가능 예·적금 잔고 등), ③ 임대보증금(전세계약서 등), ④ 거래 가능 여부 확인(분양권 전매제한 예외 증빙 서류 등)

ㅇ 증빙자료를 확인하여 이상거래 의심 시* 실거래 상설조사팀 조사 즉시 착수 ⇒ 과태료 부과·관계기관 통보 등 조치

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(3) 공정한 청약 질서 확립

① 공급질서 교란, 불법 전매 시 청약제한 강화

: 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약 금지

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② 청약당첨 요건 강화

: 관계 지자체와 협의하여, 투기과열지구, 대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 거주기간 강화(1년 이상→2년 이상, 협의 후 즉시 시행)

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③ 청약 재당첨 제한 강화

: 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한 적용

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(4) 임대등록 제도 보완 

① 임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소

: 취득세·재산세도 가액기준을 추가(예 : 수도권 공시가격 6억원 등)하여 세제혜택 제한 

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② 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진

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③ 등록 임대사업자 책임강화를 위한 등록요건 강화

: 등록 사업자의 책임강화를 위해 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 자는 2년 이내 등록 제한 등 등록요건 강화

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④ 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화

: 사업자의 보증금 미반환으로 피해 발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수, 선순위 보증금 등 권리관계 설명의무* 범위 확대

* 임대차계약 시 등록 사업자의 세금 체납여부와 다가구주택 등은 전입세대 및 선순위 보증금 현황 등을 사업자의 설명 대상 범위에 추가

4. 실수요자를 위한 공급 확대

(1) 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진

(2) 수도권 30만호 계획의 조속한 추진

(3) 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원

: 서울시 주관으로 ‘정비사업 지원 T/F*’를 운영, 사업추진 동향 및 문제점을 공유하고 장애요인 사전 제거

* 서울시 주관으로 관할구청, 조합이 참여, 현황·문제점 공유 및 해결방안 모색(필요시 국토부 배석)

ㅇ 신고사항은 기한과 관계없이 조속히 처리하고, 심의절차(굴토심의, 분양보증, 공사비 검증 등)는 소요기간 최소화

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(4) 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선

: 공기업 참여 등 공공성을 갖추면 사업확대를 지원하고, 일반사업도 부담금 완화, 건축규제 완화를 통해 지원 강화 

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(5) 준공업지역 관련 제도개선

:저렴한 주택 공급, LH·SH 등 참여 시 인센티브 제공

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① 정비사업 활성화를 위한 제도개선

: 조합이 LH·SH 등과 공동시행 등 공공성 요건*을 갖추면, 복합건축을 1만→ 2만㎡까지 확대 허용하고, 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급하여 주거환경개선 및 사업성 제고 지원

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② 준공업지역 내 소규모정비 활성화

: 준공업지역 내 저층주거 밀집지역에서 추진(가로주택정비 활성화 방안 적용)

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